Konut piyasası 7 yıldır yükselişte… Geçen 7 yıllık süreçte konut fiyatlarının kimi noktalarda yüzde 500’e varan oranlarda artmış olması ve bu oranı körükleyecek bir enstrüman olarak kira çarpanının da 300’lere dayanması, emlak piyasasında bir “Balon veya saadet zinciri mi oluşuyor?” sorusunu akla getiriyor. Bu hafta ‘saadet zinciri’ konusunu masaya yatırdık. Saadet zinciri döngüsüne inananlar ne diyor, karşı taraf neyi savunuyor? Peki gerçekler neyi gösteriyor?
‘EMLAKTA SAADET ZİNCİRİ OLUŞTU’ DİYENLERİN TEZİ NE?
1) EMLAK YÜZDE 500 ARTMAMALIYDI: Emlak fiyatları ile kişibaşına düşen gelir arasında doğrudan bir ilişki vardır. Türkiye’de kişibaşına düşen gelir, dalgalanmakla birlikte 2 bin dolar seviyelerinden 5 bin dolar seviyelerine geldi. Bu durumda emlak fiyatlarının yüzde 150 artması gerekirken artış yüzde 500’lerden fazla.
2) KİMSE FİYATI SORGULAMIYOR: Bu artışı konuta olan aşırı talep körüklüyor. Tüketiciler bilinçsizce konuta saldırıyor. Reel anlamda kimse fiyat sorgulaması yapmıyor.
3) BANKALARIN GÖZ ARDI EDİLEMEZ ETKİSİ: Bankaların fiyat artışındaki etkisi yüksek. Kredi kullandırarak yeni müşteri kazanıyorlar. Şirketlere ticari kredi de açıyorlar. Yani, Bankalar bu piyasaya fazlasıyla para akıtıyor. Muslukları kapattıklarında fiyatlar gerileyecektir.
4) FİYATLARIN YÜKSELİŞİNDE KİRA UNSURU: Emlak fiyatlarında kira çarpanı önemli bir göstergedir. İstanbul’da yüksek enflasyon ortamında 120 ile olan kira çarpanı, yani bir evin brüt kira getirisi ile evin fiyatını karşılama oranı, son zamanlarda 300’lere dayandı. Lüks rezidans ve iyi lokasyonlarda çarpan 400’e kadar çıkıyor.
5) BU YÜKSELİŞTEN HERKES MEMNUN:
* Konut Alanlar: Onlar memnun… Çünkü 5-6 yıl gibi kısa bir sürede 100 bin TL’ye aldıkları bir konutu, bugün 200 bin TL’ye satabiliyorlar. Bu ücretlilerin, bu süreç içinde kendi gelirleriyle sağlayamayacakları bir kazanç.
* Arsa Sahipleri: Onlar da son derece memnun… Çünkü bir zamanlar site yapsın diye kapısını çaldıkları müteahhit ve gayrimenkul geliştirme şirketleri şimdi kendilerinin kapısını çalıyor. Çok değil 5 yıl önce yüzde 20-25 ile veremeyecekleri arsalarını bugün yüzde 45-50’ye varan oranlarla veriyorlar. O zamanlar, inşaat tamamlandığında 800-1.000 TL’ye satılamayan evlerin şimdi metrekare fiyatı 2 bin TL. Yani hem oran hem de metrekare bazında fiyat artıyor.
* İnşaat Şirketleri Memnun: Çünkü geçmişte 10 yılda yapamadıkları ciroları şimdi 1 yılda yapıyorlar. İş hacimleri fazla büyüdü.
* Bankalar Memnun: Tüketici sadakatinin çok yüksek olduğu bir alanda kredi kullandırıyorlar. Türkiye’de ödenmeyen kredilerin rasyosu çok düşük. Ayrıca sadece kredi satmıyorlar. Yanında sigorta ürünleri de satabiliyorlar.
‘SAADET ZİNCİRİ YOK, ABARTILIYOR’ DİYE DÜŞÜNENLER NE DİYOR?
1) FİYAT ARTIŞI ANORMAL DEĞİL: Doğru kişibaşına düşen gelir artışı sınırlı. Ama İstanbul’un toplam nüfus artışı devam ediyor. Ayrıca İstanbul Anadolu’dan nitelikli göç alıyor. Yabancılar da İstanbul’da bireysel emlak yatırımı yapıyor. Talep canlı.
2) BİR BİLİNÇSİZLİKTEN SÖZ EDİLEMEZ: Bilinçsiz bir alımın fiyatları körüklediği tezi doğru değildir. Fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktadır. 100 metrekare ev 300 bin TL’den satılıyorsa, bu malın fiyatı budur. Para kolay kazanılan bir şey değildir. Kimse yılların alınterini ve birikimlerini çöpe atmak istemez.
3) BANKALARIN MUSLUĞU AÇMASI NORMAL: Bankaların musluğu açtığı doğru. Kredi kullandırırken rekabet koşullarından belki fazlasıyla taviz veriyorlar. Ama Türkiye’de yeni bir yatırım enstrümanı gelişiyor. Bu durumda bu alanda musluğu açmaları normal.
4) KİRA ÇARPANININ YÜKSELMESİ DOĞAL: Kira çarpanı yükseliyor. Bu da doğru. Ama hiçbir yükseliş nedensiz olmaz… Talep güçlü. Ama arz fazlası var. Bu arz fazlası kira çarpanlarını yükseltiyor. Olası kriz durumlarında arz azalacağı için kiralar yükselişe geçer. Fiyatlarda düşüş yaşanır. Bu durumda dengelenme sağlanır. Kira çarpanı yükseliyorsa, yatırımcılar için konutun ne kadar gözde olduğu sonucuna varmak gerekiyor.
5) MEMNUNİYETİN OLMASI SON DERECE DOĞAL: Herkesin memnun olduğu doğru.. Piyasa koşullarında herkesin mennun olmasından daha doğal ne olabilir ki? Aksi durumda piyasalar çökerdi.
Tebernüş Kireçci ne diyor?
* Dünya dev bir kriz yaşadı. Türkiye’nin bu krizden etkilenme derecesi tartışılılıyor. Ancak, bir noktayı göz ardı etmemek gerekiyor ki, bu dönemde, ‘Batacak, çökecek’ denilen emlak piyasasında fiyatlar geriye gitmedi.
* Ancak fiyatların geriye gittiği yerlerde oldu. Bunlar, depreme dayanıksız, otopark ve park sorunu olan konutlardı. Bütün deneyimler ve piyasalar gösteriyor ki, site tarzı konutlarda piyasaların uzun vadede yönü yukarı… Çünkü talep çok fazla…
* Konut şirketlerinin, kullandığı krediler dolayısıyla finansal riskleri çok yüksek. Bu noktada saadet zinciri teorisini savunanlar haklı. Piyasalar bu koşullarla yoluna devam ederse yüksek risk alan şirketler, yüksek kazançlar sağlayacaklar… Piyasalar bozulduğunda da ciddi zararlar yazabilirler.
Ancak, bu, Türkiye’ye özgü bir durum değil. Unutulmamalı ki, tüm dünyada konut şirketleri çok hızlı büyüme, ama hızla da batma potansiyeline sahiptir. Unutulmaması gereken bir diğer nokta da kullandığı kredileri ve yaptığı ciroları doğru yerlere ve işine yatıranlarda riskin yok denecek kadar az olması. Ancak, bu noktada konuta sağladığı kaynağı başka sektörlerde kullananlar ve bilmediği sektörü girenler için riskin daha fazla olduğunu belirtmek gerekiyor.
* Fiyatların aşırı yükseldiği gerçeğine de katılmak gerekiyor. Ancak, nedenini incelemek gerekiyor. Türkiye’de genelde emlak ve özelde konut hiç olmadığı kadar gözde bir yatırım enstrümanı… Bu talep gelecek yıllarda da artacak.
* Önemli olan toplam nüfus artışı. Toplam nüfus artışı devam etiği sürece bir sorun yok. İstanbul nitelikli göç almaya devam ettiği sürece de fiyatların yönü yukarı.
Tebernüş Kireçci