İSTANBUL – Her ürün ve hizmette olduğu gibi konutta da talebi, ihtiyaçlarla fiyatlar arasındaki denge belirliyor. Diyelim ki ihtiyaç belli. Ya yeni evli bir çiftsiniz ya da yeni bir kente taşınıyorsunuz. Bir eve ihtiyacınız var. Ya da gelir düzeyiniz, artık kalitesiz bir konutta oturmak zorunda kalmayacağınız kadar yükseldi. Daha iyi bir ev sizin için ihtiyaca dönüştü.
Evet, az önce de vurguladığımız gibi ihtiyaç belli de, peki ya fiyatlar? Fiyatları kim belirliyor?
CNBC-e Business dergisinin haberine göre; Türkiye’de 2000’li yılların başına kadar gayrimenkul özellikle de konut fiyatlarında satıcının ağzından çıkan söz neredeyse kanun gibiydi. Ancak son 7-8 yıldır durum biraz değişti. Alıcının karşısındaki seçenekler çoğalınca rekabet unsuru bu sektöre de girmeye başladı.
Yine de gayrimenkul fiyatlarını belirleyen Türkiye’ye özgü bir başka durum daha var ortada. O da satılan konutların finansmanında banka kredilerinin giderek daha büyük bir rol oynaması.
Geleneksel olarak sağlam bir yatırım aracı, hatta gelecek güvencesi olarak görülen gayrimenkulü almak isteyen vatandaşların büyük bölümü bankaların kapısını çalıyor.
İşte bu yüzden, başta konutlar olmak üzere, kredilendirilebilir gayrimenkullere yönelik kredilerin faizleri de alış-satış fiyatları üzerinde ciddi bir etkiye sahip.
Faizlerin düşmesini avantaj olarak gören vatandaşın önce bankaya ardından da inşaat projesi geliştiren firmalara koşması, fiyatların bir anda yukarı çıkmasına neden olabiliyor.
Daha önce beğendiği bir evi, faizler düşünce almak isteyen vatandaş, satıcı firmaya gittiğinde fiyatların bir anda yükseldiğini görerek hayal kırıklığına uğrayabiliyor.
Tam tersi durumlar da söz konusu. Öyle dönemler oluyor ki, iyimserliğin yüksek olduğu bir havada bile banka faizleri biraz daha düşsün ondan sonra gidip ev alırım diyenler nedeniyle konut satışları bir anda beklenmedik şekilde azalabiliyor. Bu da, ekonomik büyüme döneminde bile geçici de olsa fiyatların düşmesine neden olabiliyor.
İLLE DE FAİZİ BEKLEMEYİN
Özetle, faiz oranlarının aşağı ya da yukarıya çıkışını belirleyen ülkedeki genel ekonomik durum, konut fiyatları üzerinde çok belirleyici bir etkiye sahip. Peki şu anda gayrimenkul fiyatlarıyla kredi faizleri arasındaki denge ne durumda? Yani krediyle alım yapabilecek alıcılar nasıl davranmalı? Faizleri önümüzdeki dönemde nasıl bir seyir izler, düşer mi, yerinde mi sayar, yoksa yükselebilir mi?
Gelin bu sorulara cevap ararken Colliers International Türkiye’nin, 2010 ilk yarıyıl gayrimenkul raporuna bakalım.
Raporda, önümüzdeki altı aylık süreç konut yatırımı için uygun bir dönem olarak niteleniyor. Buna gerekçe olarak da faizlerde daha fazla düşüş beklenmemesi gösteriliyor.
Colliers International’ın raporundaki bu ifade de, faiz oranlarıyla fiyatlar arasında nasıl bir ilişki olduğunu ortaya koyuyor.
TALEP ARTIŞI İÇİN ZAMAN LAZIM
2010 yılında, konut satışlarının geçen yıl olduğu gibi güçlü kalmayı sürdüreceği beklentisine de yer verilen Colliers Türkiye’nin raporuna göre tüketicilerin alım gücündeki azalma ve genel işsizlik oranındaki artışlar nedeniyle gayrimenkul geliştiricilerin beklediği talep artışı için biraz daha zaman gerekecek.
Rapordaki bu son ifadeler de konut alıp almama konusunda kararsız görünenler için ciddi ipuçları taşıyor.
Talep artışı için biraz daha beklenmesi, bazı konut üreticilerinin içinde oturulmaya hazır bir konutu uygun fiyatla satmayı tercih edebileceği anlamına geliyor.
Bu arada Reidin.com’un açıkladığı Türkiye gayrimenkul satış fiyat endeksi, piyasanın özellikle son 7-8 aydaki hareketliliğine karşın, son bir yılda sadece yüzde 6.6 düzeyinde bir artış gösterdi.
Bu da, faiz oranları ciddi şekilde düştüğü halde fiyatların henüz çok da fazla artmadığının bir göstergesi sayılabilir.
O halde, faizlerin uygun, fiyatların da çok artmadığı bir ortamda, potansiyel alıcılar için “nerede ve ne tür bir gayrimenkul” sorusuna cevap vermek kalıyor.