Türkiye’de gayrimenkul alanında en büyük organizasyon olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) geçtiğimiz günlerde 2009 son çeyrek ve 2010 ilk çeyrek raporunu açıkladı. 2010 ve gelecek yıllara ışık tutacak raporda neler var? Dünya emlak piyasasının yönü ne? Türkiye dünyadaki gelişmelerden nasıl etkilenecek? İşte o raporun satır aralarından gördüğümüz gerçekler. YODER Başkanı Turgay Tanes, 2009’un son çeyreği ve 2010’un ilk çeyrek verilerini yan yana koyunca, gayrimenkul sektörünün dibe ulaştığının net olarak görülebileceğini ve buradan bir toparlanma eğilimine girildiğinin de net olarak ortaya çıkacağını düşünüyor. Peki, ona, bunu düşündürten rakamlar, hangileri?
DİPTEN DÖNÜŞÜ ORTAYA KOYAN KARIŞIK SİNYALLER
Küresel krizin kaynağı olan konut ve gayrimenkul sektörü faaliyetlerinde 2009 yılı son çeyreğinde ve 2010 yılı ilk çeyreğinde dipten dönüşe işaret eden karışık sinyaller alınıyor. ABD’de konut inşaat harcamaları artışa geçerken konut dışı bina inşaat harcamaları daralmayı sürdürüyor. ABD konut satışları ve konut fiyatlarındaki iyileşme ise yeni yılda yavaşladı. Avrupa euro alanında ise toplam inşaat sektörü faaliyetleri yavaşlamakla birlikte küçülmeyi sürdürüyor. Ticari gayrimenkul sektöründe ise 2009 yılı son çeyreğinde faaliyetler dipten dönüşü gösteriyor. ABD’de ticari gayrimenkul fiyatları şubat ayında ilk kez yeniden artarken ticari gayrimenkul kredilerinde risk devam ediyor.
GYODER, bu göstergeleri Avrupa ve ABD’de ticari gayrimenkul sektöründe dipten sonraki toparlanma dönemine doğru gidişin adımları olarak değerlendirirken, Asya bölgesi hakkında ise ‘balon riski’ yorumunda bulunuyor.
ABD’DE İNŞAAT HARCAMALARI ARTIŞTA, KONUT FİYATLARI DÜŞÜŞTE
Küresel krizin konut finansman sisteminden kaynaklanması, en çok inşaat sektörünü olumsuz etkiledi. Krizin merkezi olan ABD’de daralan inşaat harcamaları içinde konut inşaat harcamaları, 2009 son çeyreğinde ilk kez yeniden artışa geçti. Artış, 2010’un ilk aylarında da sürdü. Mesela, Ocak 2010’da konut inşaat harcamaları 269.1 milyar doları buldu.
Ancak, harcamalardaki artaışa rağmen, seviye, kriz öncesi dönemin halen çok altında. Konut dışı bina harcamalarında ise d aralma, 2009 son çeyreğinde de sürdü. Ocak 2010 itibariyle de devam etti.
Öte yandan konut sektöründe 2009 ikinci çeyrekte yeniden artışa geçen konut fiyatları, üçüncü çeyrekte sınırlı bir gerileme gösterdi. 2010 ilk çeyrekte de bu konjonktür sürüyor. Öte yandan 2010’da aylık ev satışlarında da adetsel bazda gerileme gözlemlendi. Ancak, Şubat 2010’da yeni ev satışlarının 308 bin adete gerilemesinde ve fiyatların düşmesindeki en önemli etkenlerden biri olarak kötü hava şartları gösteriliyor.
EV SATIŞLARI
Dönemler Yeni ev satışları (Adet/Bin)
2009 3. çeyrek 391
2009 4. çeyrek 345
2010 1. çeyrek 308(Ocak-Şubat)
İNŞAAT HARCAMALARI (Milyar dolar)
Dönemler Konut Konut dışı
2009 3. çeyrek 251.5 347.2
2009 4. çeyrek 266.2 323.2
2010 1. çeyrek 269.1 316.4 (Ocak)
EURO ALANINDA TOPTAN KÜÇÜLME
Euro alanında, büyük ölçüde konut inşaatındaki hızlı küçülmeden kaynaklanan gerileme, 2009 son çeyreğinde de sürdü. Konut inşaat faaliyetleri yılın son çeyreğinde yüzde 8.1 oranındaki küçülürken, konut dışındaki faaliyetlerde ise son iki çeyrekte arka arkaya daralma kaydedildi.
BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI ÇEYREKİNE GÖRE DEĞİŞİM (Yüzde)
Dönemler Toplam inşaat Konut inşaatı Konut dışı
2009 3. çeyrek -9.4 -12.2 -0.5
2009 4. çeyrek -6.1 -8.1 -0.9
TÜRKİYE İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ KÜÇÜLME YAVAŞLADI
Türkiye ekonomisi 2009 yılı son çeyreğinde yeniden büyüme göstermesine karşın inşaat sektörü yine küçüldü. Böylece inşaat sektörü sekiz çeyrek dönemdir üst üste küçülmüş oldu. Buna karşın son çeyrek dönemde küçülme yavaşladı. 2009 son çeyrek döneminde konut yapı ruhsatları ve yapı izinleri, konut satışları ve kullanılan konut kredilerinde ise üçüncü çeyrek döneme göre artışlar yaşandı. Ticari gayrimenkul sektöründe ise 2009 yılı son çeyreğinde yeni yatırımlarda sınırlı bir artış yaşanırken, varlık fiyatları, kiralar ve getirilerde gerileme sona erdi ve dip seviyelerine ulaştı.
RUHSATLAR 4. ÇEYREKTE HIZLI ARTTI
Dönemler Yapı ruhsatı (Daire sayısı) Yapı kullanım izin belgesi
2009 3. çeyrek 88.622 73.283
2009 4. çeyrek 186.992 113.549
KONUT KREDİLERİNDE GENİŞLEME SÜRDÜ
Dönemler Konut kredileri (Milyar TL9
2009 3. çeyrek 39.5
2009 4. çeyrek 42.6
2010 1. çeyrek 45.0
KONUT SATIŞLARI 4. ÇEYREKTE ARTTI
Dönemler Türkiye geneli İstanbul
2009 3. çeyrek 119.913 22.896
2009 4. çeyrek 116.229 25.254
FİYATLARDAKİ SINIRLI ARTIŞ DEVAM ETTİ (2007=100)
Dönemler Türkiye İstanbul
2009 3. çeyrek 90.8 87.5
2009 4. çeyrek 91.1 88.4
2010 1. çeyrek (Ocak-Şubat) 91.7 89.5
ANA BAŞLIKLARIYLA GAYRİMENKULDE KONJONKTÜR
– AVM’LER: 2009’da 23 AVM açıldı. Bu, geçen yıla göre düşüşü gösteriyor. AVM sayısı yeni açılanlarla birlikte 214’e ulaştı.
– OFİS BÖLGELERİ: İstanbul ofis piyasasında kiralarda yaşanan gerileme, yılın ikinci yarısında durağanlaştı ve dip noktalara ulaştı. Kiralardaki gerileme sona erdi. Ama, boşluk oranlarında göreceli yükseklik devam etti. MİA Bölgesine yakın kentsel dönüşümün yaşandığı Şişli-Bomonti ile Kağıthane bölgesi ve Anadolu yakasında Ümraniye ile Kavacık-İçerenköy hattı daha büyük talepler görmeye başladı.
– LOJİSTİK ALANLAR: 2009 ikinci ve üçüncü çeyrekte sanayi ve depe binaları için alınan yapı ruhsatları önemli ölçüde daraldı. Ancak, son çeyrekte 1.42 milyon metrekareyle önemli bir artış gösterdi.
– YABANCILAR: Yabancıların gayrimenkul alımı geçen yıl zayıfladı. Ancak, son çeyrekteki 555 milyon dolarlık alış, yeniden artış trendine girildiğinin sinyali olarak değerlendirildi. Geçen yılki toplam satış ise 1.820 milyon dolar oldu.
Tebernüş Kireçci ne diyor?
1) İstanbul açısından baktığımızda yılın ilk çeyreğinde, mevsimsel koşullar nedeniyle inşaatlarda fazla bir hareketlilik yaşanmadı. Buna rağmen geçen yılın aynı dönemine göre hareketlilik daha fazlaydı.
2) İstanbul’da ciddi bir nitelikli konut açığı var. Bunun doğal sonucu olarak piyasalar kriz ve durgunluk ortamında bile bir şekilde hareketli. Dünyada ve Türkiye’de inşaat sektörünün daraldığı 2009 yılında, bir önceki yıla göre iş hacmi yüzde 25’ten fazla artan şirket sayısı 10’dan fazla… Pazarın koşullarına göre proje geliştirenler büyümeyi başarıyor.
3) Düşan faiz oranlarıyla birlikte insanlar evlere hücum başlattı. Yılın ilk çeyreğinde konut kredilerindeki yüzde 7’nin üzerindeki artış bunun en önemli göstergesi.
4) Kiralar düşüş eğilimini sürdürüyor. Buna rağmen, alternatif yatırım enstrümanlarının daha az getireceğini düşünen tüketiciler konut alımına devam ediyor.
5) Piyasadaki iyimser hava nereye kadar sürer bilinmez… Ama görünen tek şey var insanlar faiz oranlarının düşüşünü fırsat bilip evlerini büyütmenin peşindeler. Hiç evi olmayanlar btüdyo veya 1+1 alırken, 1+1’i olanlar 2+1, 2+1’i olanlar 3+1, 3+1’i olanlar ise 4+1 arayışında.
Tebernüş Kireçci