İSTANBUL – 20 yıldır Adana hızlı bir değişim ve yenileme sürecine girdi. Yeni alanlar kuruluyor, yeni konutlar yapılıyor ve halk bu yerleşim yerlerine doğru kayıyor. Kısaca kendi içerisinde göç yaşıyor… Türkiye’nin 5. büyük şehrinde konut fiyatlarındaki artış ise şaşırtıyor.
Garanti Bankası’nın desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan ve Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli’de konut satış fiyatları ve kira değerlerini içeren ”Emlakendeks” Aralık ayı raporu yayınlandı.
Rapora göre, Aralık ayında konut fiyatlarında en fazla artış gösterdiği il yüzde 1,20 ile Adana oldu. Kasım ayında da sonuç aynıydı, en çok artış yaşanan il yine Adana’ydı.
2009 Aralık ayındaki kira değerleri incelendiğinde ise Adana yüzde 0,97 oranında artışıyla “kiraların en fazla arttığı şehir” olarak öne çıktı.
RE/MAX As Gayrimenkul Uzmanı Aylin Sönmez, Adana’daki konut fiyatlarındaki artışı bölge halkının daha kaliteli bir yaşama geçme süreci olarak tanımlıyor.
“Herkes sıkıntıyı aşmanın arayışı içinde bulunuyor” diyen Sönmez, konut açığının Türkiye’nin her ilinde olduğunu söylüyor ve ekliyor:
‘Türkiye’de konut açığı var’
“Adana’da da Türkiye’nin farklı illerinde de durum aynı. Satışa arz edilen ve stokmuş gibi gözüken konutlar fazla değil. Çünkü, Türkiye’de insanca yaşayabilecekleri; sadece başını sokacağı, alt yapısı olmayan, sağlığa uygunluk koşullarından uzak, başına suyun aktığı, selin bastığı, kanalizasyonun tıkandığı veya izolasyonu olmayan yazın sıcak, kışın soğuk ortamlarla hastalığa ve mikroplara sürekli davetiye çıkaran ortamların haricinde konut edinilebilmesi noktasında açık var.”
Hal böyle olunca, talepler tabii ki yaşanabilir konutlardan yana oluyor. Bunun yanı sıra emlak piyasasındaki durgunluğu önlemek isteyen müteahhitler, fiyatlarda özendirme politikaları uyguluyor ve cazip ödeme koşulları ile müşterinin ilgisini çekmeye çalışıyor.
‘Son 20 yıldır değişim var, kuzeyde fiyatlar arttı’
Adana’da ise maliyeti en belirgin kılan unsur “arsa”. “Son 20 yıldır Adana büyük bir değişim içinde. Yeni yaşam alanları açılıyor. Bölgede uzun süre ikamet edenler dahi kendi konutlarından çıkıp, bu yeni alanlara kayıyorlar.” diyen Sönmez, Adana’nın kendi içerisinde göç yaşadığının altını çiziyor. Bu yer değiştirme faktörü de, özellikle kuzeyde bulunan arsa fiyatlarına ciddi artış olarak yansıyor.
Turyap – Adana Baraj Temsilcisi Süleyman Bayri ise bölgedeki fiyatların artışını 2009’un sonu olması ve konut kredilerindeki faiz oranlarının yükselme ihtimaline bağlıyor.
ADANA’NIN NERESİ YATIRIM İÇİN DAHA DEĞERLİ?
Bayri, Kuzey Adana Bölgesi’nin – yeni imara açılan yerler ve özellikle göl manzaralı olan kısımlar olması nedeni ile – yatırım açısından daha önemli olduğunu vurguluyor.
‘Yeni Adana’nın yıldızı parlak’
Sönmez ise son yıllarda Kuzey Adana’nın (yani diğer bir tabirle yeni Adana’nın) önem kazandığı görüşünde…
Yeni Adana denilen yerde hangi mahalle ve bulvarlar bulunuyor?
Turgut Özal Bulvarı, 100. Yıl, Kenan Evren Bulvarı, Süleyman Demirel Bulvarı, Güzel Yalı Mahallesi, Toros Mahallesi, Mavi Bulvarı, Yeni Baraj Mahallesi, Yeni Yurt Mahallesi…
Son dönemde yıldızı parlayan diğer bir bölge ise Karaisalı yolu, Kozan yolu ve M1 Alışveriş Merkezi’nin çevresi. TOKİ’nin bölgeye gelmesi ile hareket devam edecek. Konut projeleri, alışveriş merkezleri, otel, okul, hastane gibi yeni projeler de yatırımcıların dikkatini bu bölegelere çekecek.
GAYRİMENKUL FİYATLARI NE KADAR?
RE/MAX bölgenin rakamsal değerlerini şöyle açıklıyor:
“Metrekare fiyatları 80 ile 300 TL arasında değişiyor. Son 4 yıldır Adana’da satılıklar daha fazla ilgi görüyor. Cazip ödeme seçenekleri sunulduğundan beri tüm Türkiye’de böyle. Fakat 2009 yılında kiralıktada artış oldu.”
Turyap’ın değerlendirmesi ise şu şekilde:
“Yeni yapılan binalar ortalama bin 500- 2 bin TL/m2 , işyerleri ve cadde üzerleri ise 4 bin – 5 bin TL/m2 olarak seyrediyor.”
YATIRIMCI PROFİLİ NASIL?
Bölgenin yatırımcıları öncelikle kendi halkı. Bunun haricinde Adana’yı tercih edenler arasında Güney Doğu Anadolu ve İç Anadolu bölgelerinin insanları da var.
ADANA VE ÇEVRESİNİN YATIRIMCI AÇISINDAN AYRICALIKLARI NELER? HANGİ ÖZELLİKLERİ YÖNÜNDEN TERCİH EDİLİYOR?
Akdeniz bölgesinde yer alan Çukurova, yaşam standartlarında olduğu kadar gayrimenkul yatırımları açısından da çok avantajlı bir bölge olma özelliğini koruyor.
Sönmez, “Türkiye’nin ticaret, tarım ve sanayi konusunda kendi kendine yetebilen ender bölgelerinden biri Çukurova” diyor ve ekliyor:
“Bereketli toprakları, sıcak iklimi ve hareketli yaşantısı ile her zaman revaçta ve gözde. Çukurova’da turizmin yanı sıra tarım başta olmak üzere birçok alanda iş olanakları bulunuyor. Ancak bölgedeki yatırımcı ve iş adamlarının en önemli şikayetleri, kendilerine gereken dikkatin yönelmemesi. Buna rağmen bölgedeki gayrimenkul piyasası her zaman hareketli.
‘Nüfusu, Türkiye ortalamasının iki katı kadar’
Seyhan ve Ceyhan nehirlerinin bulunduğu Adana, bölgenin en büyük ili. Esas olarak gelişimi ve ekonomisi, tarımsal üretim ve tarıma dayalı endüstri yoğunluklu. Adana, nüfus sayısı, yoğunluğu, artışı, kentleşme ve ekonomik gelişme hızı bakımlarından başta gelen illerden biri. Nüfus yoğunluğu, Türkiye ortalamasının iki katına yakın. İlçe merkezlerinden kimileri (Kadirli, Kozan, Ceyhan) nüfus sayıları ve işlevleri bakımından birer orta boylu kent niteliğinde. İl, nüfus artış hızı bakımından Türkiye’de 3. Sırada yer alıyor. Çalışan nüfusun genel nüfusa oranı yüzde 40’ın üzerinde. Bunun yaklaşık yüzde 65’i tarım, yüzde15’i işleme endüstrisi kollarında çalışıyor. Türkiye’nin iç ve dış ticaretinde önemli rol oynayan bazı tarım ürünleri büyük ölçüde Adana’da yetişiyor.
İncirlik Hava Üssü, diplomatik bir boyut kazandırdı. Bununla beraber sürekli artan enerji talebi, tüm ülkelerin yalnızca ekonomik değil aynı zamanda stratejik politikalarını da şekillendiriyor. Bu politikaların bir sonucu olarak bölgede yer alan projeler, ülkemiz ve de özellikle bölgemiz için çok büyük önem taşıyor.
Projeye kısa maddeler halinde değinmek, konunun ne olduğunu ifade etmek açısından yararlı:
Ceyhan’da 55 bin dönümlük arazi, 1987 yılında Ceyhan Serbest Bölgesi için istimlak edildi. 4 bin 500 dönümlük sahil şeridiyle alt yapısı hazırlanan bölge o yıllarda yatırımcıların hizmetine sunuldu. Ancak bir kaç firma haricinde yatırımcı çekilemedi. Sugözü Termik Santrali (Isken Enerji) ve Bakü Tiflis Ceyhan (BTC) Boru Hattı’nın Ceyhan’da gündeme gelmesinin ardından, Ceyhan’a olan talep artmaya başladı ve ilçe son 10 yılda yerli ve yabancı yatırımcıların gözdesi haline geldi. 191 milyon ton ham petrolün geçeceği ve dünyanın en büyük petrol terminali haline gelecek Ceyhan’da birçok yerli ve yabancı firma yatırım için fizibilite çalışması yapıyor. 9 kilometrelik sahil şeridinde yatırıma açılan 128 bin dönüm arazi, büyük firmaların iştahını kabartıyor. Bu bölgede rafineriler, petrokimya tesisleri, petrol ve doğalgaza ilişkin depolama tesisleri, LNG terminalleri, enerji santralleri, organize sanayi bölgesi, liman ve tersaneler kurulması için düğmeye basıldı.
13 banka ilçeye şube açarken 30 bin insanın istihdam edilecek olması şehirde yeni alanların imara açılmasını sağladı. Hem Adana’da yeni kent oluşturabilecek yapılanmanın olmadığı araziler hem de kritik yatırımlar nedeni ile dünyanın gözdesi haline geldi.”
ADANA’YA YENİ BİR KENT YAPILIYOR
Adana’nın gelişimi gün be gün sürüyor. Yeni yaşam alanları ve coğrafi konumu hem yatırımcıların buraya yönelmesine hem de emlak sektörün daha canlı kılmasını sağlıyor.
Adana’yı diğer illerden ayıran bir diğer nokta ise bakir bir bölgede “yeni bir kent” yapılması. Yani yeni bir Adana kuruluyor. Buna uygun konutlar, siteler yapılıyor. Kısacası Adana’da yeni bir hayat başlıyor.
EMLAK UZMANLARI BÖLGENİN GELİŞİMİNİ DEĞERLENDİRDİ
RE/MAX – Aylin Sönmez:
“Son 10 yıllık bir dönemde konut olarak çok hızlı bir ilerleme oldu. Şu an yavaş ama daha sistemli ve düzenli bir gelişim oluyor. Yeni imar düzenlemeleri, yeni br kent oluşumu… Önümüzdeki 10 yıllık süreçte daha hızlı bir gelişiminin olacağını düşünüyorum. Ülkemizde yer alması planlanan toplam 40 termik santral projesinin 7’sinin Adana il sınırları içinde olması; Seyhan, Çatalan, Sır, Yedigöze, Körkün gibi faaliyette veya yapım aşamasında olan projelerin yanı sıra, bölgemizde yer alacak olan ve yerli ve yabancı yatırımcılar tarafından ön hazırlık çalışmaları yapılan başka projelerin de bulunması Adana’ya her yönde talebi arttıracak. Bir de TOKİ’nin büyük katkısı var tabii. Çarpık kentleşme ve gecekonduların önüne geçildi. Yeni yaşam artık daha düzenli.”
Turyap – Süleyman Bayri:
“Kuzey ve Baraj gölü çevresi gelişiyor. Yatırım amaçlı olmasından ziyade şahıslar kendi zevklerine uygun kalıcı gayrimenkul satın alıyor.”
YENİ ADANA’NIN ALT YAPISI DAHA İYİ
Herşey iyi, güzel peki ya doğal felaketlere karşı kent nasıl? Bölgenin deprem vb. doğal felaket riski nasıl? Hangi bölgeler altyapı konusunda iyi, hangileri yetersiz?
Bayri, bölgenin 2. kuşak deprem bölgesi olduğunu ve yeni Adana’nın alt yapısının eski Adana’ya göre çok daha iyi olduğunun altını çiziyor.
Adana‘nın da dünyanın her yerinde olduğu gibi belli bir risk teşkil ettiğini söyleyen Sönmez ise Güney Adana’nın alüvyon yani tarım arazisi olduğu için yumuşak; Kuzey Adana’nın ise dağlık olduğu için sert bir zemine sahip olduğunu belirtiyor. Sönmez, “ Zaten yeni kentleşme kuzeyde oluyor. Burası Türkiye’deki bir çok bölgeye göre zemin açısından çok güvenli.” diyor.
ADANALI GÖZÜYLE YAŞAM NASIL?
Gayrimenkul sektörünün bu iki uzmanına, meslek kimlikleri haricinde birer Adanalı olarak bölgeyi anlatmalarını istedik. Bakın neler dediler?
Süleyman Bayri: “Bölgede, her kesimden kişi veya kişilerin ihtiyaç duyduğu yaşam tarzını karşılayacak düzeyde bir yaşam sunuluyor.”
Aylin Sönmez: “Adana büyükşehirler arasında en yaşanası yer. Şehirde yaşam ve sosyal hayat oldukça rahat ve eğlenceli, fiyatlar düşük, hayat standartları ise bir hayli yüksek. Tüm bu nedenlerden dolayı Adana için güney ve güneydoğunun sosyal ve kültürel yönden en gelişmiş bölgesi denebilir.
‘Adana’nın Ziyapaşa’sı; İstanbul’un Nişantaşı’sı’
Öte yandan eğlence, kültür ve mekan bolluğu 3 büyük şehir kadar olmasa da diğer illere nazaran daha fazla. Hemen her kentin bir imajı vardır. Adana deyince de çoğumuzun aklına acılı kebaplar, aşırı sıcaklar ve hacıağalar gelir. Bu zengin ve büyük kentin çağrıştırdığı imgeler nedense çok da parlak değil. İstanbul gibi Türkiye’nin sol üst köşesinden Anadolu’ya bakanlar, kendi oryantalist düşünceleri içinde Adana’yı hâlâ bir kasaba gibi algılıyorlar. Oysa ki Seyhan Baraj Gölü’nün sahilindeki Adnan Menderes Bulvarı’nda güneşin doğuşunu ve batışını seyrederek su sporları veya yürüyüş yapmak her şehre nasip olmaz. Eski kentin kuzeyine sıfırdan kurulmuş Yeni Adana ise son derece keyifli ve modern bir kent dokusu oluşturuyor. Adana’nın elit semtlerinden biri olan Ziyapaşa; cafe, restaurant ve mağazalarıyla Nişantaşı’nı aratmıyor.
Adana’da eğlence hayatı ve eğlence merkezleri daha çok kuzeye kaymış durumda. Nehir kıyısındaki Çukurova Üniversitesi , Hilton Oteli ve Büyük Camii görülmeye değer…
Yaşanabilir bir kentin en önemli kıstaslarından biri de ikamet edenlerin içinde yürümek isteyip istemedikleridir. Burada yaşayanlar keyif içinde kentin parklarında, yollarında gezinebiliyorlarsa o zaman orası yaşanabilecek bir yer demektir.”
YATIRIM YAPMAK İSTEYENLER İÇİN ÖNERİLER
Sönmez: “Mevzuat faizlerinin düşmesi bir çok farklı sektörde kar marjının çok düşmüş olması gayrimenkul talebini arttırdı. Adana’nın önümüzdeki 10 yıl içerisinde yapılacak yatırımlarla Türkiye’nin en çok gelişeceği bölgesi olması aşikar.Bu sebeple yatırımlarının gelişen bölgelerde arsa olması, konut ve daire gibi ensturumantellere yönelmesi kendilerine büyük kâr sağlayacaktır.”
Bayri: “Özellikle şuan içinde olduğumuz 2010’un ilk çeyreğinde yeni yapılan sıfır konutların cazip olmasından dolayı tercih edilebilir. Emlak alırken şahıslara tavsiyemiz; araştırmalarını sağlam yapıp,konum-fiyat-daha sonra elden çıkarma kriterlerinin eksileri ve artılarıyla değerlendirmeleri…”