İSTANBUL – Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemleri hatırlarsınız, ev sahipleri kiraya yüksek oranlarda zam yapıyorlardı. Eğer kiracı duruma itiraz ederse, evi boşaltmalarını istiyorlardı. Ya da öte yandan bekara ve öğrenciye ev vermeyenlerin sayısı da bir hayli yüksekti. Tabii bir de kiracıların belini en çok büken depozit bedelleri var.
Ama artık bu zor koşullar bitiyor. Ev sahiplerinin, kiracılar karşısında sağladığı üstünlük yıkılmak üzere…
ARTIK ŞANS KİRACILARDAN YANA
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Dr. Ali Hepşen, “artık şans kiracılardan yana” diyor:
“Enflasyon oranının azalması, konut kredi faiz oranlarının hızla düşmesi ve aylık yüzde 1’li oranlarda bulunması, insanların konut edinmelerinin kolaylaşması ve konut arzının artması kiracı bulmayı zorlaştırırken bundan sonraki dönem kiracıların krallığında yaşanacak gibi görünüyor.”
Geliri artmayan ya da sabit kalanların konut edinme alışkanlıkları da değişti. İnşatçılar Derneği Başkanvekili Nazmi Durbakayım, büyük ve fazla odalı konutların ilk edinme maliyeti ile söz konusu atıl odaların ısıtma ve kullanım maliyetinin gereksiz olduğunun anlaşılması üzere tercihlerin küçük dairelerden yana yoğunlaştığını söylemişti.
Durbakayım, “Bizim gibi konut üreticileri de projelerinde bu tür dairelere ağırlık vererek, satın alınabilir fiyatlı konutlara imza attılar. Bu da kiraların belinin kırılmasına neden oldu” demişti…
Bu tespitlerin oldukça önemli olduğunun altını çizen Hepşen, kiracıların ön planda bulunmasını sağlayan diğer bir noktayı da; satılık konut fiyatları ve kredi faiz oranlarında yaşanan düşüşü gösteriyor.
İKİ ALTERNATİF
Bu durum kiracılar için iki alternatif doğuruyor. Birincisi ev sahibi olmaları, ikincisi ise mevcut kiralarını düşürmeleri…
EN SOMUT ÖRNEK KADIKÖY
“Bunun en somut örneğini İstanbul Kadıköy ilçesinde gözlemlemek mümkün.
Reidin.com Emlak Endeks sonuçlarına göre Kadıköy’de Temmuz 2009’dan başlayarak, insanların kiralık konutlardan ziyade satılık konutlara yöneldiğini, kira endeksinin Temmuz 2009-Ocak 2010 dönemi arasındaki değer kaybının yüzde 3,2 olduğu bu dönemde, satılık konut endeksindeki değer artışının yüzde 9’lara ulaştığını görüyoruz.
Ocak 2008-Ocak 2010 arasındaki iki yıllık dönemde ise, satılık konut fiyatlarının sadece yüzde 3’lük değer kaybına karşılık, kira değerlerinde yüzde 20 civarında değer kaybı oluşmuştur.
Buradaki değişimin önemli unsuru konut kredi faiz oranlarının azaldığı bu dönemde, geri ödemelerin eskiye kıyasla düşük kalması ve özelikle Kadıköy gibi yüksek kira değerlerinin gözlemlendiği bölgelerde insanların kira ödemektense kredi geri ödemelerini gerçekleştirmek istemeleri ve kendi evlerine sahip olma arzusu. Doğal olarak bu durum kiralık eve sahip mal sahiplerinin kendi durumlarını gözden geçirmelerine neden oluyor.”
EN ÇOK ARTIŞ İSTANBUL’DA
Ocak ayı endeksini incelediğimizde; satılık konut fiyatlarının, endekslerin başlangıç dönemi olan Haziran 2007’ye göre, Türkiye genelinde yüzde 8,7; İstanbul’da yüzde 11,2; Ankara’da yüzde 11,6; Antalya’da yüzde 14,4 ve Bursa’da yüzde 9,6 azaldığını gözlemlemek mümkün.
Buna paralel olarak; Adana, İzmir ve Kocaeli’nde ise fiyatlar sırasıyla yüzde 3,2 – 0,6 – 4,7 artış gösterdi.
Kiralık konut değerleri ise Haziran 2007’den bu yana Türkiye genelinde yüzde 9,9; İstanbul’da yüzde 10,6; Ankara’da yüzde 8,0; İzmir’de yüzde 11,9; Antalya’da yüzde 14,8; Bursa’da yüzde 12,6 ve Kocaeli’nde yüzde 2,7 azaldı. Adana’da ise kira değerleri yüzde 5,1 arttı.
2010 Ocak ayı içerisinde konut yatırımlarının getirileri; TÜFE (yüzde 1,85) ile indirgendiğinde, reel bazda bir kayıp söz konusu. Buna göre gayrimenkul yatırımlarında reel bazda aylık kayıp Adana’da yüzde 1,29, Ankara’da yüzde 1,32, Antalya’da yüzde 1,36, Bursa’da yüzde 1,33, İstanbul’da yüzde 1,28, İzmir’de yüzde 1,39 ve Kocaeli’nde yüzde 1,32 olarak gerçekleşti.
İstanbul’da konut satış fiyatları, 2010 Ocak ayında yüzde 0,49 oranında değer kazandı ve İstanbul fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu.
Konut satış fiyatları Adana ve Ankara’da sırasıyla yüzde 0,34, yüzde 0,24 oranında arttı; Antalya’da yüzde 0,43, Bursa’da yüzde 0,55, İzmir’de yüzde 0,18 ve Kocaeli’nde yüzde 0,24 oranında azaldı.
Kira değerleri açısından; Adana yüzde 0,97 oranında değer artışıyla, kiraların en fazla arttığı şehir oldu. Ankara (yüzde 0,12) ve Kocaeli (yüzde 0,71) illerinde de kira değerlerinde artış yaşanırken; Antalya’da yüzde 1,30, Bursa’da yüzde 1,11, İstanbul’da yüzde 0,15 ve İzmir’de yüzde 0,82 oranında değer azalışı görüldü.
PENDİK YÜKSELİŞTE, ATAŞEHİR DÜŞÜŞTE
Konut satılık fiyatları açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Pendik; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Ataşehir oldu.
ŞİLE YÜKSELİŞTE, BAĞCILAR DÜŞÜŞTE
Konut kira değerleri açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Şile; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Bağcılar oldu.
Geri dönüş süreleri incelendiğinde, İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,3 yıllık (183 ay) kiraya eşit iken, İzmir’de bu süre 19 yıla (228 ay) kadar uzadığı görüldü.