Emlak piyasasında bir bekleyiştir gidiyor. Piyasaya yılsonu rehaveti çökmüş. Herkes planlarını 2010 yılına erteliyor? Açıklanan satış rakamları pek iç açıcı değil.
İnşaat firmaları projelerini erteliyor ama bir taraftan da umutla 2010 planlarını açıklıyor. Konut alacak gücü olanlarsa kararsız ‘alsak mı almasak mı’ diye düşünüyorlar.
Bazıları dışında inşaatçılar da çok memnun değil, konut almayı planlayanlar da…
Aslında 2009 yılı inşaat firmalarının düzenlediği kampanyalar göz önüne alındığında cazip sayılabilir. Düşen satışları çok cazip kampanyalarla artırmak isteyen firmalar bunda biraz olsun başarılı oldular. Ama düşen kredi faizleriyle birlikte normalde patlama yapması beklenen piyasa pek fazla ivme kazanmadı.
Peki, 2009’da tablo böyleyken 2010’da neler olabilir?
Bu soruya herkesin iyi ya da kötü bir cevabı var.
Fakat ben bu soruyu cevaplamak için biraz daha emlak piyasasının kısa geçmişini irdelemeye çalışacağım.
Krediler devreye girdi her şey değişti
1999 depremi ve 2001 kriziyle birlikte diğer piyasalarda olduğu gibi emlak piyasası da dip noktayı gördü. Gerçi o döneme kadar zaten çok hareketli bir piyasa yoktu. Neredeyse lüks araba fiyatına daire alınıyordu. Emekli ikramiyeleri bir ev almaya yetiyordu.
Fakat o dönemlerde nakit para konuşuyordu. Bu nedenle de emlak fiyatları ucuzdu ama almak zordu. Ancak nakit parası olanlar ev alabiliyordu.
Ne zaman konut kredi faizleri düşmeye başladı ve konut alımında devreye girdi, işte o anda tüm piyasanın seyri değişti…
Herkes bankalara koştu
Artık, az da olsa birikimleri ve belli bir oranda gelirleri olanlar bankalara koştu. Krediyle ev alma dönemi başladı. Bu durum piyasada yoğun bir talep yaratırken, arzın bunu karşılayamaması nedeniyle fiyatlar hızla arttı, hem de çok büyük bir hızla…
İhtiyaç için alanların yanı sıra yatırım için de konut karlı görünüyordu. 100’e alan 200’e satıyordu. Bir konut projesinden 10 hatta 20 konut alanlar çıkıyordu.
Piyasa böylece 1-2 yıl Lale Devri yaşadı.
Fakat sonra işler ters gitmeye başladı.
Önce 2006’daki dalgalanmayla faizlerin yükselmesi, ardından da 2008’deki küresel kriz emlak piyasasını vurdu.
Bunun yanı sıra krediyle konut alanlar piyasadan elini ayağını çekti.
Binlerce insan yılarca konut kredisi ödemek zorunda kaldı ve bu kişiler piyasadan uzunca bir süre çekildi. Kredi borçları bitene kadar da bu insanların konut alması imkansızlaştı.
Halen nitelikli konut ihtiyacı olan milyonlarca kişi bu ülkede yaşıyor ama artık konut fiyatları eskisi gibi değil, gelirler de pek iç açıcı değil…
Banka kredisi var ama gelirler bu borçları ödemeye yetmiyor. Bu nedenledir ki TOKİ projeleri çok rağbet görüyor!
2010’da neler olabilir?
Şu anda konut kredi faizleri yüzde 1 seviyesinde geziniyor. 2005’de yaşanan patlamaya neden olan seviyede yani. Fiyatlar da 1-2 yıldır yerinde sayıyor. İnşaat firmalarının kampanyaları ise insanın başını döndürüyor.
Ama nedense bu tabloda hala çok az insan konut alabiliyor, birçoğu alamıyor.
Bunun ilk nedeni özellikle arsa fiyatlarının yükselmesiyle konutun maliyetinin artması. Bunun sonucunda da konut fiyatlarının yükselerek, belli bir banda oturması. Yani kredi faizleri düşse de şu anki emlak fiyatları genel alım gücünü aşıyor.
İkinci neden olarak konutlar gereğinden fazla lüks yapılıyor. Hiç kullanılmayacak donatılar eklenen konutlar yüksek fiyatlardan satılıyor. Halbuki standart konutlar yapılarak fiyatlar normal seviyelerde tutulabilir.
Üçüncü olarak daha önce belirttiğim gibi konut kredisi ödeyen yüz binlerce insan var. Bu insanlar yeni bir konut alamıyor.
Dördüncü neden olarak konut eskisi kadar yatırım değeri yüksek bir enstrüman değil. Yatırımcı konuttan uzaklaşınca satışlar azalıyor.
Son olarak da vatandaşın konut fiyatlarının daha da düşeceği beklentisi. Fakat özellikle yeni yapılan konutlarda daha düşük fiyat beklememek gerek. Çünkü maliyetler ortada. Bir konutun ortalama metrekare maliyeti 500 lira olsa, 100 metrekarelik bir konutun toplam maliyeti 50 bin lira. Arsa fiyatını da eklerseniz miktar artıyor. Bu da konutun en düşük satış fiyatını ortaya çıkarıyor.
Sonuçta “2010’da neler olabilir?” sorusuna tekrar dönüyoruz.
Fakat bu sorunun cevabını bilmem mümkün değil.
Bilseydim zaten kahin olurdum…
Yavuz Karaman
Milliyet Emlak
29 Aralık 2009